您的位置: 哈密信息网 > 科技

观察暴利地价急涨导致房价泡沫迅速吹大

发布时间:2019-10-09 21:18:11

  观察:“暴利”地价急涨导致房价泡沫迅速吹大

  每一轮楼市高涨,都会伴随着房产商轰轰烈烈的“跑马圈地”。高价拿地,闲置不用,表面上看起来是赔钱的买卖,但账外的收益却远远超过账面上的损失。对于开发商来说,由于融资的便捷,高价囤地更是自我扩张最直接的方式。正如一位分析人士所作的总结——“资产高估、市值膨胀,拿地盖房最后变成了一场资本游戏。”

  国土部调查:地价运作空间相当“暴利”

  国土部于2009年5月底开始,对全国105个城市进行地价动态监测调查,调查的房价为商品房开盘时的平均售价,地价为土地出让时的楼面地价。有效案例620个。其中北京被抽查的21个房地产项目中,鼎城的利润最高。虽然鼎城15000元/平方米的售价并没有比周边楼盘价格高多少,但是鼎城项目的楼面地价仅为2000多元/平方米。但这还不是北京地价房价比例最小的房地产项目,位于北五环顾家庄桥正北3000米处的润泽悦溪,楼面地价仅仅253元/平方米,房价却卖到2万元/平方米。

  而在北京,最贵楼盘的桂冠属于谁?是6月25日刚获得预售许可证的东钓鱼台家园,亦称钓鱼台七号院,以7.28万元/平方米的均价,刷新了奥运时代盘古大观以7.1万元/平方米的价格保持的京城“最贵楼盘”的纪录。此前有媒体报道,该楼盘的楼面地价远低于广渠路15号“地王”1.6万元/平方米的楼面地价。而除去拆迁和建安成本,7.2万元/平方米的均价,东钓鱼台家园的利润率依然相当“暴利”。

  开发商喊冤:是“政府地票税”太重了

  自国土部负责人发布地价占房价23%这一结论后,以任志强为代表的不少开发商出来公开反驳。北京华远地产董事长任志强在博客中更是明确写道:“如果政府用不同部门分别收取和土地有关的相关费用,然后又各算各的账,各自只公布自己收取到的那一部分钱,就认为土地的成本在房价中的比例不高,不仍然是欺骗群众吗?”

  “人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、定界收费、安全收费,质量收费,反正大把的费搁一块就得五百块。”据国内二线城市的一位开发商提供的楼盘成本清单显示,加上土地出让金、拆迁安置房成本、楼面地价达到每平方米两千元,占到了售价的40%,桩基处理、土建、安装施工费、公共部位装修等建安成本,每平方米1500元,占到了售价的30%。而在这些名目繁多的项目中,有一些看上去很像重复收费,例如,前期规划国土局要进行土地界定,均摊后费用是每平方米0.5元,而同样的工作,规划局还要重新做一遍。这次的收费项目变成了规划界定费,均摊后还是要再收取每平方米0.5元。这些收费项目加起来共有30多项,涉及20多个部门,费用总计448元。再加上营业税、所得税,每平方米税费成本达到了1100元左右,占房屋销售价的20%。

  业内人士:地价急涨导致房价泡沫迅速吹大

  复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示,通过增加土地供给,改变供求关系,会对土地价格下调产生作用,但未必会带动房价降低。“由于利益驱动更大,此轮各地加大土地的供应,并非外界所说平抑房价。”浙江大学房地产研究所所长赵杭生表示,事实上短期内是地方政府在大好形势下抓紧推地,赶上这波行情。

  楼市高温带动地市火热,进而舒缓的是政府财政收入,截至2009年8月7日,上海通过公开招拍挂方式,已经成交913.3万平方米的面积,一共217亿土地出让金收入囊中。值得注意的是,2008年全年,上海这个收入才是154亿。原国土资源部副部长、现国土资源部咨询研究中心副主任刘文甲表示,地方政府这一轮兴起供地大潮,名义上为平抑地价房价,实际上是为地方财政做抓手。

  北京中原地产三级市场研究部分析师靳瑞兴告诉,自广渠门外10号地以10亿多元天价被富力收入囊中后,周边的二手房价就随之水涨船高。“以附近的富力城为例,以往均价在22000元每平方米的房子现在平均已经上涨了3000元左右,某些业主甚至开价到了28000元每平方米,高价地的诞生直接提高了人们对房价的预期。”

  除了地价与房价的联动之外,“地王”身后越来越多的央企背景也引发了人们的关注。40.6亿元拿下广渠路15号的中化方兴是中化集团公司在香港注册的全资子公司;19.6亿元中标奥运村乡地块的成都中泽置业,其母公司是中国电子信息产业集团。除了近几年在土地市场呼风唤雨的保利、绿地、中海、中粮地产、招商地产之外,中铁、中冶、中石油、中国电子集团等大型国企也纷纷踏进土地市场。

  业内人士普遍认为,当土地交易市场成为投资市场,泡沫就随时可能浮现。在全球经济尚未好转、国内信贷相对宽松的背景下,如果将土地进行资本化杠杆运作,频频制造高价抢地的现象,泡沫便会被迅速吹大。

  专家:从土地、信贷、税收多项政策入手遏制过高房价

  “当前房地产市场的问题,特别是最近房价在短期内飙升的问题,有信贷政策、税收政策的问题,也有土地政策问题,前两者在此不讨论,如果土地政策仅是从这些措施入手,对遏制房地产泡沫的作用将十分有限。”中国社科院金融研究所研究员易宪容表示,从已有的研究报告来看,截至今年4月,全国累计土地购置面积与累计完成开发土地面积的差超过10亿平方米,显示出房地产行业尚未开发的土地面积十分庞大。土地库存一直处于上升趋势。在现有土地库存的情况下,假设没有新增土地购置,现有的土地库存量都需要超过50个月才能消耗完成。

  易宪容认为,当前住房市场并非在于增加土地供给多少,也不在于增加多少住房供给,如果不能够限制住房投资炒作,土地供给再充分,住房建再多,都无法满足住房炒作贪欲。因此,住房土地政策的改进还得与住房的信贷政策、住房税收政策一起,才能够遏制房地产市场的泡沫,保证房地产市场健康发展。

阀门
法甲
玄幻
猜你会喜欢的
猜你会喜欢的